第37回 共有持分の基礎知識
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
先週金曜日、本社のあるここ高松では、夜になって雷に大雨と、びっくりするような天気でした。
最近不安定な天気が多いですね。
さて突然ですが、「共有持分」という言葉を耳にしたことはありますか？
マンションでは、一つの部屋を複数人で共有したり、一つの土地・建物を数十人の所有者が共有することになります。
こうした複数の権利関係を整理するうえで「共有持分」と呼ばれる概念が登場します。
今回は、少し分かりづらい「共有持分」の基本的な考え方をご説明したいと思います。
「共有持分」の基礎知識
複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。
マンションなどの集合住宅では、共有持分は「建物（専有部分）」「土地」「建物（共用部分）」のそれぞれに対して設定されます。
①専有部分
マンションの1区画に対して複数の所有者がいる場合、所有権の割合である「共有持分」を設定することになります。
共有持分は、通常はそれぞれの資金の負担割合（頭金、ローンの負担額）などによって設定されます。
例）分譲価格3,000万円の物件をAさん、Bさん2人の名義で共有。
Aさんが2,000万円、Bさんが1,000万円を負担。
⇒Aさんの共有持分は2/3、Bさんの共有持分は1/3
②土地
マンションの敷地については、1住戸の共有者間だけではなく、そのマンションの区分所有者全員の共有になります。
もっとも、利用できる区画が線引きされるのではなく、敷地全体を共同利用できる権利（敷地利用権）が設定されることになります。
土地の共有持分は、それぞれの専有部分の床面積の割合によって設定されます。
③共用部分
廊下・エレベータ・階段などのように、区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有します。
共有持分は土地のケースと同じです。
一戸建と集合住宅との違い
一戸建では、登記簿上において土地と建物を別の不動産とみなし、それぞれ個別に権利を設定し、貸したり売ったりすることができます。
一方で集合住宅の場合は、その性質上、土地と建物・共用部分を別々に商取引することが適さないため、法律によって、それぞれを個別に処分することが禁止されています。
第三者への譲渡には注意が必要！
サーパスマンションの売買契約書では、以下の2点について禁止項目が定められています。
【1】「土地および共用部分等の共有持分について分割請求をすること」
たとえば、Cさんが所有しているマンションを、Dさん・Eさん2人が相続する場合、土地および共用部分の共有持分は、D・Eそれぞれに1/2ずつ分割して譲り受けるといったことはできません。
D・Eの共有名義として設定する必要があります。
【2】「建物の専有部分と分離して、土地および共用部分等の共有持分を処分すること」
Dさんには建物の専有部分の所有権を、Eさんには土地および共用部分の所有権の持分を、という風に別々に相続させることはできません。
逆に言うと、専有部分を譲渡すると、敷地利用権ならびに共用部分等の持分も自動的についてくる、ということです。
簡単なご説明でしたが、イメージしていただけたでしょうか。
ご契約の際などにも出てくる言葉ですので、ご不明な点があれば、アドバイザーに確認してみてくださいね。
