第52回 マンションの専有面積は、どの部分の広さ？
こんにちは。穴吹工務店サーパスマンションブログ担当の阿部です。
さて、本日はパンフレットに記載されている専有面積についてのお話です。パンフレットの見方についてはサーパスブログ購入ナビ第2回でもご案内しておりますので、あわせてご覧ください。
物件を検討する中で、お部屋の広さに重点をおく方もいらっしゃいますよね。図面集には、住戸専有面積・ポーチ面積・バルコニー面積・合計面積などが書かれています。では、この住戸専有面積はどのように計算されているのでしょうか。
◆計算方法◆
内法計算：壁の内側の部分の面積を床面積とする。
壁芯計算：壁や柱の中心線（部屋を真上から見て、壁の厚みの半分のところを通る線）を結んで囲んだ面積を床面積とする。
住宅のチラシやパンフレットに書かれた専有面積は壁芯面積によるものが多くなっていますので、実際の生活で使える面積は少し狭くなります。
不動産登記簿上は内法計算の面積を記載します。
サーパスマンションご入居者の方から、「貰ったパンフレットと登記簿の数字が違うのはなぜ？登記簿の数字の方が小さいです。」といったお問い合わせを受けることがありますが、上記の理由から違っておりますので、頭の隅っこで覚えておいていただけると幸いです。
第37回 共有持分の基礎知識
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
先週金曜日、本社のあるここ高松では、夜になって雷に大雨と、びっくりするような天気でした。
最近不安定な天気が多いですね。
さて突然ですが、「共有持分」という言葉を耳にしたことはありますか？
マンションでは、一つの部屋を複数人で共有したり、一つの土地・建物を数十人の所有者が共有することになります。
こうした複数の権利関係を整理するうえで「共有持分」と呼ばれる概念が登場します。
今回は、少し分かりづらい「共有持分」の基本的な考え方をご説明したいと思います。
「共有持分」の基礎知識
複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。
マンションなどの集合住宅では、共有持分は「建物（専有部分）」「土地」「建物（共用部分）」のそれぞれに対して設定されます。
①専有部分
マンションの1区画に対して複数の所有者がいる場合、所有権の割合である「共有持分」を設定することになります。
共有持分は、通常はそれぞれの資金の負担割合（頭金、ローンの負担額）などによって設定されます。
例）分譲価格3,000万円の物件をAさん、Bさん2人の名義で共有。
Aさんが2,000万円、Bさんが1,000万円を負担。
⇒Aさんの共有持分は2/3、Bさんの共有持分は1/3
②土地
マンションの敷地については、1住戸の共有者間だけではなく、そのマンションの区分所有者全員の共有になります。
もっとも、利用できる区画が線引きされるのではなく、敷地全体を共同利用できる権利（敷地利用権）が設定されることになります。
土地の共有持分は、それぞれの専有部分の床面積の割合によって設定されます。
③共用部分
廊下・エレベータ・階段などのように、区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有します。
共有持分は土地のケースと同じです。
一戸建と集合住宅との違い
一戸建では、登記簿上において土地と建物を別の不動産とみなし、それぞれ個別に権利を設定し、貸したり売ったりすることができます。
一方で集合住宅の場合は、その性質上、土地と建物・共用部分を別々に商取引することが適さないため、法律によって、それぞれを個別に処分することが禁止されています。
第三者への譲渡には注意が必要！
サーパスマンションの売買契約書では、以下の2点について禁止項目が定められています。
【1】「土地および共用部分等の共有持分について分割請求をすること」
たとえば、Cさんが所有しているマンションを、Dさん・Eさん2人が相続する場合、土地および共用部分の共有持分は、D・Eそれぞれに1/2ずつ分割して譲り受けるといったことはできません。
D・Eの共有名義として設定する必要があります。
【2】「建物の専有部分と分離して、土地および共用部分等の共有持分を処分すること」
Dさんには建物の専有部分の所有権を、Eさんには土地および共用部分の所有権の持分を、という風に別々に相続させることはできません。
逆に言うと、専有部分を譲渡すると、敷地利用権ならびに共用部分等の持分も自動的についてくる、ということです。
簡単なご説明でしたが、イメージしていただけたでしょうか。
ご契約の際などにも出てくる言葉ですので、ご不明な点があれば、アドバイザーに確認してみてくださいね。
第35回 読めるかな？不動産用語
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
本社のあるここ高松では、水不足に悩まされることが多いのですが、今年も既に取水制限が始まっています。
暑い夏になるそうで、今から水不足問題が心配なのですが．．．。
さて、今回はいつもと趣向を変えて、ちょっとクイズ！
マンション契約書類である、重要事項説明書や売買契約書には、日頃あまり目にしない不動産・法律用語が並んでいます。
既にご契約されている方はご存知だと思いますが、これから検討されるという方の中には？？となる方もいらっしゃると思います。
さあ、これから契約される方も、既に契約を済まされた方も、いくつ読めるか試してみましょう！
①陸屋根
【意味】ほとんど傾斜のないフラットな屋根のこと。
ビルやマンションでよく見られるタイプですが、最近では一般住宅でも見られるようになっています。
②内法計算
【意味】壁の内側で囲まれた面積によって計算する方法。
建物の有効面積を算出する場合には、この計算法を用います。
マンションを登記する際も内法計算を用いています。
③瑕疵
【意味】きずや欠点のこと。
住宅の場合は、構造上の欠陥や設備の不備などを指します。
④根抵当権
【意味】あらかじめ融資額が決まっている通常の抵当権と異なり、極度額（上限額）を設定して、将来確定する債権をその範囲で担保する抵当権のこと。
⑤公租公課
【意味】「公租」は国や地方公共団体より課せされる税金、「公課」は税金以外の負担金（分担金・手数料・使用料等）。
皆さんは、いくつ読めましたか？
下の解答でチェックしてみてください。
【解答】
①ろくやね
②うちのりけいさん
③かし
④ねていとうけん
⑤こうそこうか
さて、いかがだったでしょうか？
ちなみに私は、新入社員の頃、社内テストで不動産用語の読み方や意味についての問題があったのですが、①陸屋根を当然のように「りくやね」と書いてしまいました。
どの業界にも専門用語がありますが、通常と違う読み方をしたり、違う意味で使ったりとなかなか難しいですよね。
この他にも、読みづらい用語がありますので、それはまたいずれ．．．
第33回 マンション管理の基礎知識
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
春からのバタバタが一段落して、少し落ち着いてくる時期になりましたね。
気が抜けて、体調を崩しやすい時期でもありますので、お気をつけくださいね。
さて、今回はマンションの基本的な管理の仕組みについて、ご案内したいと思います。
皆さんもご存知の通り、マンションは専有部分と共用部分とに分けられます。
専有部分とは、それぞれの所有者が単独で使用（生活する）・収益（賃貸に出す）・処分（譲渡・売却する）を行うことができる部分であり、土地や建物・各種設備など、所有者全員が共同で管理を行っていくのが、共用部分です。
ですので、マンション管理はマンションの所有者全員の合理的な意思決定により運営していくことが、重要になってきます。
実際の管理業務は管理会社に任せるケースがほとんどですが、マンション管理の主体はあくまで住む人である、ということを認識しておいてください。
管理組合
管理に関する基本的な事項の決定や管理費等の運用は、所有者全員で構成する「管理組合」によって行われます。
マンションの所有者（区分所有者）は、法律（建物の区分所有等に関する法律）の定めにより、管理組合への加入が義務付けられています。
管理組合は、マンションの所有者の意見が十分に反映されるよう、また長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要になってきます。
理事会
マンションの維持管理を円滑に行うために、マンションの所有者の中から、何人かの役員を選んで「理事会」を構成し、日常の共用部分の管理に関する事項等（重大な事項は除く）を決議していきます。
役員には、理事長、副理事長、理事、監事等があります。
任期は1～2年で、所有者の持ち回りで選任されるのが一般的です。
注 これらはマンションの規模や形態によって異なります。
通常、役職や役員数、理事の任期等についてはそれぞれのマンションに合わせて作成された「管理規約」で定められています。
総会
管理組合における収支予算案や事業計画などの重大な案件は、組合員全員が参加する「総会」の場で決定されます。
「総会」には、毎年定期に開催される通常総会と、臨時に開催される臨時総会があります。
このような管理の仕組みは、もちろん戸建にお住まいであれば無縁のものですので、なかなか分かりづらい部分があるかもしれません。
過去の『SURPASS STYLE』では、管理会社の担当者がマンション管理についてご案内しておりますので、併せて参考になさってください。
第30回 登記の基礎知識
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
今週末から、いよいよGW突入！中には、9連休という方もいらっしゃるかもしれませんね。
気候の良いこの季節。色々計画も立てられているのではないでしょうか。
さて、今回は“登記”についてご案内したいと思います。
言葉はよく耳にするけれど、具体的にはよく分からないという方も多いのではないでしょうか？
言葉だけで、少し難しいような気がするという方もいらっしゃるかもしれません。
契約される時にも出てきますので、購入前にどういうものか知っておきましょう。
「登記」とは？
マンションを契約して、お金を払って鍵を受け取っただけでは、公に「所有者」と認められたわけではありません。
他の第三者に対して「私のマンションです！」と主張するためには、「登記」を行う必要があります。
登記を行うとは、正確には「登記簿に記載する」という意味です。
登記簿には、不動産の所在地や面積、所有者の情報などが記載され、所轄の法務局の出張所に保管・一般公開されます。
登記の種類は？
新築マンションの場合、以下の登記を建物の引渡しと同時に行います。
①土地所有権移転登記
土地の所有権を、売主（穴吹工務店）から買主に移すための登記です。
②建物表示登記・建物所有権保存登記
「建物表示登記」は「新しく建物ができました」という手続きで、「建物所有権保存登記」はその建物の所有者第1号として所有権を保存するための手続きです。
③抵当権設定登記（ローン借入れ時）
住宅ローンを借りたときには、万一返済が滞ったときのためにその住まいを担保とするのが一般的です。
その場合、「抵当権」をその金融機関の権利として設定します。
「登記」の手続き方法は？
購入された方が、ご自身で登記を行うことはまずなく、司法書士に委任して代行してもらうのが一般的です。
登記の際には「登録免許税」ならびに司法書士への代行費用をご負担いただくことになります（登記費用等預り金に含まれます）。
手続きにあたっては、本人を証明する書類（印鑑証明・住民票）と、委任状をご提出いただくようになります。
なお共有名義にするときは、持分の計算など、夫婦や親子の間できちんと決めておく必要があります。
簡単にご案内しましたが、お分かりになりましたか？
登記に限らず、分からない言葉や不思議に思うことがあれば、その都度担当営業に確認してくださいね。
