第51回 住宅購入に関わる税金
こんにちは。穴吹工務店サーパスマンションブログ担当の阿部です。
1月も明日で終わりですね。社会人になり数年がたちますが、時間の流れが早いとしみじみ感じる今日この頃です。紅茶を飲んで一息つく瞬間がとても贅沢に思えます。
さて、今回は住宅購入に関わる税金のお話をしたいと思います。
それぞれ大きな負担と感じる事のないよう予め必要額を確認し、資金計画に組み入れておくと良いですよね。
◆購入時のみ必要◆
☆消費税☆
毎日のお買い物と同じようにマンションを買った場合にも「消費税」が付加されます。
パンフレットに同封されている価格表の物件価格は、税込販売価格となります。下の（ ）内に書かれているのが消費税です。
☆印紙税☆
売買契約書や金銭消費賃借契約書・工事請負契約書などを作成する際に、契約書に印紙を貼る形で納税します。契約金額により税額が異なります。
☆登録免許税☆
土地や建物の所有権移転登記、ローン借入れの際の抵当権の登記にかかる税金です。登記の種類によって税額が異なります。
☆不動産取得税☆
不動産を取得した時にかかる税金です。
◆毎年必要◆
☆固定資産税☆
不動産を所有している限り毎年必要。1月1日現在、各市町村の固定資産課税台帳に記されている土地や建物にかかる税金。
☆都市計画税☆
都市計画法で市街化区域内に指定されている場所に不動産を持っている限り毎年必要。
税金は、諸費用として購入前にご負担いただきますので、物件価格とは別に前もって見積もっておきましょう。
第47回 知っていると断然お得！繰り上げ返済について
こんにちは。穴吹工務店サーパスマンションブログ担当の阿部です。
クリスマスが近くなってきましたね。本社でも受付横にクリスマスツリーが華やかに飾られています。
さて、本日は皆さま一度は聞いたことがあるかと思います「繰り上げ返済」についてのお話です。
繰り上げ返済とは皆さまご存知の通り、住宅ローンの返済中にまとまった金額を返済することです。返済したお金は、借り入れた元金の返済に充てられるので、その分の利息の支払いを減らすことができます。
この「繰上げ返済」にも2パターンの方法があります。
☆返済期間短縮☆
毎月の返済額はそのままで、住宅ローンの返済期間を短くする返済方法。
早い時期に期間短縮型繰り上げ返済を行うと、繰り上げ返済分の金利をカットでき、住宅ローンの総返済額を大きく軽減できます。
☆毎月の返済額軽減☆
返済期間はそのままで、月々の返済額を減らす返済方法。
教育費など住宅ローン以外にも毎月の出費がある場合にはコチラを選ぶのもひとつの手。
皆さまのライフスタイルに合わせて、どちらの方法が良いかお選びください。
繰り上げ返済の手続きは、金融機関ごとに決められており、返済額に制限があったり手数料が必要であったりと様々ですので、お借入先の金融機関に必ずご確認ください。
繰上げ返済をすることで、総返済額が何十万と変わってきますので、まとまったお金が出来た際にはぜひご利用ください。
第44回 住宅ローンの金利タイプ
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
ここ本社のある高松では、かなり秋の気配を感じるようになってきました。
風も、夏とは違い、少し秋らしさが漂っています。
皆さまがお住まいのエリアはいかがでしょうか？
さて、今回は住宅ローンのお話をしたいと思います。
住宅をご検討されている方は、ローンを組まれるケースが多いと思います。
でも、住宅ローンにもさまざまな種類があって、それぞれ特徴も異なりますので、自分はどのローンを選べばよいのか、なかなか難しいですよね。
最適な資金プランは、マンションアドバイザーにぜひ聞いていただきたいのですが、住宅ローンの種類を金利タイプに分けてご紹介しますので、まずは参考になさってみてください。
固定型
【特徴】
返済中の金利が全期間変わらない。
【ローン例】
・フラット35
【メリット】
・金利上昇リスクがない
・返済計画が立てやすい
【デメリット】
・金利が比較的高めに設定される
・借入れ後に金利が低下した場合、結果的に負担が大きくなる
金利は比較的高めになりますが、全期間の金利が固定されているので、20年～35年といった長期期間でローン返済をお考えの方に向いていると言えます。
ただし、フラット35の場合、融資額は分譲金額の8割までとなっていますので、残りの2割は自己資金で用意する必要があります。（分譲金額以外に諸費用もありますので、2割以上の自己資金が必要です。）
固定期間選択型
【特徴】
一定期間（3年・5年・10年など）の金利が固定され、期間内は返済額が変わらない。
固定期間終了時には、その時点での金利が採用される。
【ローン例】
・財形住宅融資（5年固定）
・民間銀行ローン
【メリット】
・固定金利期間が短いほど適用金利が低い
・商品のバリエーションが豊富で、ニーズに応じて選べる
【デメリット】
急激な金利上昇で、固定期間終了後の返済額が増加する可能性がある
短期間で返済が可能な方にとっては、固定型のローンと比べて金利も低くお薦めと言えます。
変動型
【特徴】
定期的に（半年ごとが多い）適用金利が見直され、毎回の返済額は5年ごとに見直される。
【ローン例】
民間銀行ローン
【メリット】
金利の動向を見計らいながら返済ができる
【デメリット】
将来のローン返済額が予測しづらい
こちらも、短期間で返済が可能な方に向いていると言えます。
退職などで、近いうちに一気に返済が可能な場合は、短期間の低い金利のローンを組んでおいて．．．という方法も有効です。
資金計画を組む場合、まず固定型ローンを軸として、自己資金の足りない部分を固定期間選択型・変動型で補う、という考え方が基本です。
住宅ローンの返済計画は、ぜひモデルルーム現地のマンションアドバイザーにご相談くださいね。
第25回 知ってそうで知らない管理費・修繕積立金の話
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
先週水曜日に気象庁から桜の開花予想が発表され、本社のあるここ高松は3/17（今週末！）なんだそうです。
ここ数日は寒い日が続いているので、そんな気配は感じられないのですが．．．。
さて、今回はマンションに入居されてから必要となる費用、管理費と修繕積立金についてお話したいと思います。
分譲マンションに入居された方は、共用部分（所有者全員の所有）の維持管理費用として、「管理費」「修繕積立金」を毎月負担するようになります。
でも、具体的な使われ方がイメージできる方は少ないのではないでしょうか？
今回は、これらのお金の用途についてご案内します。
■管理費の用途内訳
1.議会費・通信費・消耗品費などの管理組合運営費
2.管理委託費（清掃・管理員業務・事務代行など）
3.共用部分の水道光熱費、損害保険料
4.日常的な保守点検・小修繕の工事費・外注費など
管理費は、日常的に行われる業務にあてられる費用とお考えください。
入居者から納められた管理費は、管理組合名義の口座に振り込まれ、事前に定められた計画に基づいて運用されます。
サーパスマンションでは、グループ会社である管理会社（株）穴吹コミュニティより、各物件ごとに専属のハウスマネージャー（管理人）が派遣されます（日勤）。
ハウスマネージャーは、日々の清掃・点検業務を通じて、ご入居者の快適な生活を支えています。
万が一トラブル・災害が発生した時には、ハウスマネージャーや担当社員が即時に対応できるアフターサービス体制を敷いています。
また、原則年4回開催される理事会（入居者から選任された理事による会合）において、担当社員による会計報告を義務付けるなど、管理費の適正な運用に努めています。
では、修繕積立金はどういった用途で使われているのでしょうか？
管理費と区別がつきにくいですが、内訳を見てみてください。
■修繕積立金の用途内訳
1.長期的な計画修繕（大規模修繕）にかかる工事経費
2.建物や設備の劣化診断・修繕計画の立案にかかる経費
管理費が日常生活の為に必要な費用であるのに対して、修繕積立金は将来の共用部分の大規模な修繕に備えて、少しずつ貯蓄していくものです。
一例として、外壁タイルの一部補修、屋上の防水工事、鉄部（手すりなど）の塗装、給配水管の清掃・取替えなどがこれにあたります。
集められた積立金は、管理組合の口座に一括して積み立てられ、必要に応じて利用されます。
一戸建ての修繕の場合、一時に大きな出費が必要となりますが、マンションではその心配はありません。
サーパスマンションでは、定期的に建物診断を実施し、常に住まいの状態をチェック。
そして、これまでの供給実績をもとに、ご入居後30年間にわたる長期修繕計画（案）をご提案しています。
また、3年～5年ごと（物件によって異なる）に計画の見直しを行い、常に30年先を見据えています。
簡単にご説明しましたが、お分かりいただけましたか？
つまり、一言で言うと、管理費・修繕積立金ともに、お引渡し後も末永く・快適に・安心してお住まいいただくために負担していただくものであり、建物の資産価値を保つ上でも大切な費用なのです。
第21回 購入前に知っておきたい必要なお金
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
マンションに限らずマイホームを購入する際には、購入代金以外のさまざまな費用が発生します。
それらは購入時に支払うものと、入居後に支払うものとに分けられます。
何にどれくらいの費用がかかるのか、購入前に知っておきたいですよね？
そこで今回は、入居前・入居後に必要な費用をご案内します。
まず、鍵のお引渡し前にご負担いただく費用の内訳は
■契約費用
印紙税（売買契約書に添付）
■ローン借り入れ費用
ローン事務手数料、ローン保証料、生命保険料、火災保険料など（地震保険は任意加入）
■登記費用（土地・建物の所有権を登記する際に必要）
所有権移転登記費用・登録免許税・登記手数料など
■修繕積立基金（将来の大規模修繕のための費用として購入時にまとめて支払うもの）
■その他
固定資産税・都市計画税（売主と買主の間で日割計算）
不動産取得税（軽減措置によって大半が免除される）
これら諸費用を「登記費用等預かり金」としてお預かりします。
総額は、物件の種別や広さ、ローンの借入額によっても異なりますが、新築マンションで分譲価格の約3％～5％程度を見積もっておいてください。
加えて、変更工事・オプション費用、ご入居の際の引越し費用、照明器具・カーテン・エアコンの新調費用などが加わりますね。
現時点でこれら費用がご用意できない方でも、引渡しまでの期間が長い物件なら、その間に計画的に貯蓄するのも一つの方法です。
次に、ご入居後にかかる費用についてですが、
■固定資産税・都市計画税
住宅をお持ちの方に対して課される税金として「固定資産税」「都市計画税」があります。
購入した翌年から毎年春先に、税務事務所より納税通知書が送られてきます。
税金額は、土地・建物それぞれの固定資産税評価額（自治体によって算出）に対して付加される税率で決まります。
これら税金は年4回に分けて納めるのが普通ですが、1回で全納することも可能です。
なお、新築家屋については一定期間の軽減措置がありますが、住宅ローン控除のように申告する必要はなく、納税通知書には軽減措置の計算済みの金額が記載されています。
■管理費・修繕積立金・駐車場使用料など
マンションの場合、鍵のお引渡し後は毎月、管理費と修繕積立金、インターネット使用料などのご負担が発生します。
これらの金額は、将来の管理見直しや、管理修繕計画の変更などによって変動することがあります。
また、敷地内駐車場をご利用される場合は、月々の駐車場使用料が必要となります。
お車を複数所有される予定の方は、台数分の負担が発生するので、その点に注意が必要です。
■生命保険料、地震保険料
住宅金融公庫融資をご利用の上、「団体信用生命保険」に加入された方は、ローン残高に応じた保険料を毎年ご負担いただく必要があります。
民間住宅ローンの場合は通常、保険料が毎月の返済金利に含まれています。
ローン特約火災保険（強制加入）は融資時の一括払いですが、地震保険（任意加入）を併用される場合は、通常5年ごとに更新費用が発生します。
住宅ローンの返済計画を立てる際は、住宅ローン返済以外のご負担や、融資金利の上昇リスクも念頭に入れて、無理のないプランを立てられることが大事です。
また、専有部分（お部屋の内側）のリフォーム費用については、すべて入居者の自己負担となりますので、修繕積立金とは別に、計画的に準備できると理想的です。
なかなか日々生活しながら資金を準備するというのは難しいものですが、マイホームをご検討される場合は、初めに必要となる費用を確認し、ご自身のプランをみつけてください。
第15回 長期固定ローンを選ぶメリットデメリット
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
いよいよクリスマスも目前。お店のウィンドウもクリスマス一色で、街全体が華やかなムードに包まれていますね。
皆さん、今年のご予定はお決まりですか？
さて、皆さんは資金プランをたてられるときに、どういったローンを選べばよいのか迷われてはいませんか？
それぞれ長短がありますが、今回は選ばれる方が多いと思われる長期固定ローンのメリット・デメリットを簡単にお話したいと思います。
皆さんもご存知の通り、景況感の好転が見込まれていたことから、ここ数年金利は上昇傾向にありました。
最近になって、やや落ち着きが見られるようになりましたので、特に住宅をご検討中の方は、今後の金利の動向に注目する必要がありそうです。
住宅ローンの長期固定ローン（10年超）は、短期固定ローンや変動ローンに比べて金利が高めに設定されます。
長期固定ローンのメリット、デメリットを見てみましょう。
■メリット
・毎月の返済額が将来にわたって一定で、返済計画が立てやすい
・市場の金利が上昇しても返済額に影響しない
■デメリット
・短期固定ローンや変動ローンに比べて当初の利息支払額が多い
・金利が下降しても、コース変更ができない
もし今後数年で急速な景気回復が見込まれる場合は、早めに長期固定金利に切り替えるのが得策ですし、回復のペースがゆるやかと思われる場合は、5年固定ローンあたりで様子を見るのも一つの選択肢です。
また、当初からフラット35などの長期固定型ローンを選択して、多少現在の返済負担を背負ってでも、将来の金利上昇リスクを回避する、という考え方もあるでしょう。
将来の景気動向を予測するのは、プロでも難しいところですが、ローンのご返済は家計にも大きく影響してきますので、民間住宅ローンをお借入れ予定の方は、常に金利の動きにご注意ください。
国土交通省のサイトに、住宅ローンを借りる際のさまざまな質疑がまとめられていますので、参考になさってください。
「住宅金融に関するＱ＆Ａ」（国土交通省ホームページへ）
第11回 住宅ローン借入れの目安は？
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
先週の金曜日と土曜日、高松ファイブアローズのホームゲームがあり、観戦してきました。
応援に熱が入り、ちょっとのどが痛くなってしまいました．．．。
さて、前回資金計画の基礎知識をご案内しておりましたが、「自分はどれくらいのローンが組めるのかな？」とお思いになった方もいらっしゃると思います。
そこで、今回は、住宅ローンの借入れ目安をご案内します。
物件を検討する際に最も重要なのは、ご自身の所得で住宅ローンを無理なく組めるかどうか、と言っても過言ではありません。
「月々のローン返済はお家賃並みで」とチラシなどにうたわれますが、実際に当てはまるかどうかは、人によって違います。
家賃のことを考えても、人それぞれで金額も異なりますよね。
では、ローン借入れの目安はどうすれば分かるのでしょうか？
詳しいプランを立てるには、前回もお伝えしたとおり、モデルルームでマンションアドバイザーにご確認いただくのが一番ですが、ここでは簡単な試算方法ご紹介したいと思います。
無理のない返済計画から、借入れできる金額を逆算してみましょう。
STEP1
①現在の家計で負担できる毎月の返済額を出してみてください
②1回あたりのボーナスで返済できる金額を出してみてください
STEP2
借りられる金額はいくらか、以下の早見表を見てみてください。
クリックしてご確認ください。
↓↓↓
毎月返済額と、ボーナス時加算返済額の交わるところが、借りられる金額の目安です。
たとえば、「毎月返済額7万円、ボーナス返済時10万円」の場合、借入可能額は約2,160万円になります。
ただし、この早見表は一定条件の下で算出されていますので、以下の点にご注意ください。
★最長返済年数（35年）で計算されています。
申込本人の年齢と照らして、リタイア後に無理のない計画かどうか確認しましょう。
★フラット35の平均金利（3.260％）で計算した場合の返済額で試算しています。
★月々の住宅費として、別途、管理費・修繕積立金・駐車場使用料などのランニング・コスト が加わります。
目安額はお分かりになりましたか？
実際に借入れるには、収入や年齢などのご利用条件が加わってきます。
詳しくは住宅金融支援機構のホームページをご確認ください。
※ローンシミュレーションもできるようになっています。
第10回 資金計画の基礎知識
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
ここ数日、一気に気温が下がってきましたね。私自身は朝夕と日中の気温差にやられてしまい風邪ぎみなのですが、皆さんも体調にお気をつけください。
さて今回は、住宅を購入する際に避けて通れないお金の話。
資金計画の基礎知識をご案内したいと思います。
住宅購入に係る費用にどんなものがあるのか、皆さんご存知でしょうか？
費用は大きく三つに分けられます。
【1】自己資金
【2】住宅ローン融資
【3】登記費用、税金、融資手数料、オプション費用等
【1】【2】の合計が「物件価格」。
また、【1】【3】の合計が、お引渡し時期までにご準備いただく資金になります。
【1】は、ご返済の負担を軽減する観点から、物件価格の2割程度の額を準備するのが理想と言われています。
ただ、将来まとまったお金が準備できる見込みがあれば、比較的金利が安い短期固定ローンを組んでおいて、返済期間途中で「繰り上げ返済」する方法もあります。
（以前にも少しご案内しましたね）
【2】で借入れできる金額は、ローン融資の種類や金利、返済年数、ご自身の返済能力（年齢・収入・勤務年数）などによって異なります。
【3】は、物件価格の4％～5％程度の額が目安となります。
ご検討当初は忘れがちなのですが、入居時には引越し費用や照明器具・カーテンなどの新調費用で、予想外に出費がかさむので注意が必要です。
入居後の毎月の住宅費は、住宅ローンの返済に加えて、管理費・修繕積立金・駐車場代などが加わります。
将来の金利上昇、教育費などで負担が大きくなる可能性もあります。
そういった変化を見越して、無理のない計画を組むようにお心がけください。
以前もご案内しましたが、サーパスマンションのモデルルームでは、お客様それぞれの条件に合わせた資金計画のシミュレーションをご案内しています。
どうぞお気軽にご相談ください。
第8回 頭金は必要？
こんにちは。穴吹工務店の阪井です。
今回は、やっぱり気になるお金のことを、少しお話してみたいと思います。
ｅさーぴすとデスクでは、「頭金がなくてもマンションは購入できますか？」というご質問をよくいただきます。
住宅ローン商品の中には、分譲価格全額の融資を受けられるものもありますが、多額のローンを組むことへの不安を感じていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
頭金が少ない場合の検討についてが、今回のテーマです。
★「繰り上げ返済」を有効活用しましょう
自己資金を用意されるにしても、突然の出費に備えて手元に現金を残しておきたいとお考えの方が多いと思います。
その場合は、返済当初は短期固定型の低金利ローンを組んでおいて、ある程度自己資金が貯まったところで元金の一部を「繰り上げ返済」し、返済年数を短縮、あるいは毎月の返済額を抑えるという方法があります。
★住宅費は所得の25％以内で
その場合でも、住宅費（管理費や税金・保険等も含む）は、年間所得の20～25％以内に収まるような資金計画にするのが、無理なく返済していくコツです。
現時点で借入れできる上限ギリギリの額を借りてしまうと、将来の金利上昇による負担増で家計が立ち行かなくなる、というリスクがあります。
★頭金を充てたほうがトータルではおトク
もちろん自己資金をご用意可能な方は、購入資金として充当されるに越したことはありません。
利息は元金に対して付加されるので、トータルの返済額として考えたときには当然元金が少ない方がおトクです。
また、100％住宅ローンは審査基準が厳格に設定されているケースが多いので、転職されて間もない方や自営業の方などは注意が必要です。
★「住宅は自己資金を貯めてから」とお考えの方
堅実な考え方なのですが、現実的には貯蓄と並行して現在の家賃を払い続けるというのは、かなりの努力が必要です。
また、注意が必要なのが金利の改定。
金利が下がれば問題ないのですが、上がってしまうと、貯めた意味がなくなってしまいます。
今のように金利が上昇している場合、これら住宅費をそのまま住宅ローンの返済等に充てられた方が、より快適な住環境で暮らすことが出来るという考え方もできます。
住宅購入を検討される方にとって、お金の話は避けられません。
今はどんなローン商品があるのか、また自分はどれくらい借り入れられるのかなど、気になりませんか？
モデルルームでは、マンションアドバイザーが簡単なご案内から詳細なアドバイスまで、参考にしていただける情報をご提供しています。
気になった方は、お気軽にお近くのモデルルームにお立ち寄りくださいね。
